Инвестиции недвижимость ЗПИФН

К сожалению, формат форума не позволяет вести более-менее объемную и длительную дискуссию в рамках одной записи в блоге.  Поэтому продолжим дискуссию в виде новой записи.
Итак, уважаемый Архангельский Юрий взялся за написание критики моего взгляда на сегодняший рынок недвижимости. Эта критика изложена тут  http://smart-lab.ru/blog/140733.php  там же есть и все ссылки на первоначальные материалы. Постить их здесь не вижу смысле – тот. Кого интересует дискуссия – либо помнит ключевые моменты, либо найдет их.
 
Сразу должен заметить, что при всей объемистости труда Юрия — результат получился из разряда тех, где результат определялся методом. Метод Юрия был также предсказуем: он попытался из материалов, найденных в и-нете, скомпилировать что-то убедительное.  Мягко говоря, такой метод  для сложных вопросов не годится. Отчасти потому, что и-нет в своей основе наполнен материалами рекламного содержания – заведомо ложными или ложными в умолчаниях. Остальное, представляющее собой более-менее истинную информацию, в и-нете можно найти только в обсуждениях профессионалов и это часто погребено под тоннами шума, эмоций и споров. Чтобы отделить одно от другого – нужно хотя бы глубокое погружение в предмет. Проблема в том, что инвестиции в недвижимость – сфера, привлекательная своей кажущейся простотой.  Ну, как торговля по скользящим средним. Вроде как всем всё понятно, бери и торгуй.  Но… для успешной реализации нужны знания и практика. Юрий блестяще показал, насколько он далек и от экономики, и от недвижимости.


( Читать дальше )

В продолжении этого smart-lab.ru/blog/136576.php
и этого: smart-lab.ru/blog/136673.php
Разница в том, что эта статься — про положение дел в Москве. Честно говоря, я думал, что ситуация в Москве будет лучше — в силу её исключительного положения. Судя по написанному, я был чрезмерно оптимистичен. Итак...
 
Россияне, похоже, лишились одного из важнейших инструментов инвестирования заработанных денег. Приобретение объектов жилой недвижимости на вторичном рынке не гарантирует даже минимальной доходности. Цены на квартиры практически не растут, а с учетом инфляции владельцам и вовсе приходится подсчитывать убытки. Противоречивая ситуация и на валютном рынке. Рубль с начала года заметно ослаб, и не факт, что дно достигнуто. Доллар и евро подорожали, и конвертировать без потерь рублевые сбережения не получится. Валютные депозиты и металлические счета также не обогащают владельцев. В результате ответ на вопрос, как спасти свои кровные от рецессии и девальвации, для многих остается открытым.

Росреестр обнародовал июльскую статистику вторичного рынка жилой недвижимости. По данным ведомства, за месяц зарегистрировано на 21,5% больше сделок, чем в июне. Квартиры сейчас продаются активнее, чем в прошлом году, однако риелторы ситуацией скорее встревожены, чем удовлетворены показателями. Налицо негативные тенденции, свидетельствующие о стагнации рынка. Так, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», с начала года вторичка практически не дорожает, причем это повторяется несколько лет подряд. Несмотря на июльский всплеск активности продаж жилья, номинальный рост стоимости квадратного метра составил менее 1%.

Что касается Москвы, аналитики «ИНКОМа» делают тревожные выводы. По их оценкам, с начала года предложение на вторичном рынке жилья в пределах МКАД сократилось на 10%. Цены за этот же период поднялись всего на 1%. Из этого следует, что с учетом инфляции вторичка подешевела минимум на 3%. Реалии таковы, что Москва сегодня превратилась в лидера среди других городов России по темпам снижения средней номинальной стоимости квадратного метра. В частности, по итогам июня цены на вторичное жилье упали на 1,8% – до 194,6 тыс. руб. Еще более удручающая картина доходности инвестиций в столичную жилую недвижимость получается при анализе нескольких лет. С 2008 года цены выросли на 9,5%, а инфляция за 6 лет составила не менее 40%. Таким образом, отдельные объекты вторички подешевели, делают вывод аналитики «ИНКОМа». Потери более чем чувствительные – квартиры в среднем стоят в Москве 10,6 млн. руб.

В этой связи для граждан приобретает актуальность вопрос, как распорядиться свободными деньгами, если такой инструмент, как жилье, сегодня не гарантирует не только прибыльность, но и сохранность инвестиций. На кону огромные суммы. По данным ЦБ, россияне держат в банках более 14 трлн. руб. Рублевые депозиты при средней ставке 10–11% годовых вроде бы выглядят предпочтительнее. Вклады в долларах можно разместить под 5–6% годовых, в евро – под 4–5%. К сожалению, будущее нашей национальной валюты в краткосрочной перспективе не кажется безоблачным. Финансовые власти прямо не говорят о девальвации, но тем временем реальный эффективный курс рубля (курс к валютам основных торговых партнеров РФ с учетом инфляции), в январе–июле уменьшился на 1,4%. Номинальный эффективный курс рубля за этот период снизился на 4,2%. К доллару рубль подешевел на 6,1%, к евро – на 5,9%.

Еще один инструмент сохранения сбережений, так называемые металлические счета, последние месяцы тоже не приносит дохода. С начала года золото упало в цене на 20%. Между тем в сентябре 2011 года этот металл стоил 1,9 тыс. долл. за тройскую унцию, но в текущем году подешевел более чем на 500 долл. В апреле было зафиксировано рекордное за 30 лет падение цен на золото. За две торговые сессии (12 и 15 апреля) его стоимость снизилась сразу на 203,8 долл. за унцию. Таким образом, идея металлических счетов как одной из возможностей размещения свободных средств в глазах россиян утратила привлекательность. Для вложений остаются разве что предметы искусства, но надо быть знатоком и ценителем, чтобы не купить втридорога дешевую копию или подделку.

Эксперты подтверждают, что у россиян сегодня не такой уж богатый выбор, куда можно вложить сбережения, чтобы не только спасти их от инфляции, но и получить хоть какой-то доход. Профессор Российской экономической академики имени Г.В. Плеханова Геннадий Стерник охарактеризовал ситуацию на рынке жилья лаконично – стагнация. «Количество сделок почти не растет. Цены стагнируют. За последние полгода некоторые регионы ушли в минус», – подчеркнул он. Власти убеждают, что рецессии в экономике удастся избежать. С этим Стерник согласен, однако ему очевидно, что на траекторию уверенного развития экономика РФ выйдет не скоро. Соответственно нельзя ожидать существенного роста доходов населения, который и определяет спрос на жилье.

По прогнозам профессора, стагнация на рынке недвижимости Москвы продлится до 2020 года, причем 2017 и 2018 годы могут оказаться особенно сложными. Здесь все закономерно – в условиях неопределенной экономической ситуации, слабеющего рубля население предпочитает откладывать покупку квартиры или дома до лучших времен. Но как сохранить деньги? «Уходить в валюту (доллар или евро. – «НГ») дорого. Хотя многие именно так и поступают», – отметил Стерник.

Со своей стороны, главный экономист HSBC по России и СНГ Александр Морозов уверен, что при текущей ситуации именно рублевые депозиты выглядят наиболее привлекательным инструментом для сохранения сбережений. В расчет эксперт принимает низкую инфляцию, которую покрывают ставки по рублевым вкладам. Валютные вклады такой доходностью не обладают. Также важно, что государство гарантирует возврат вкладов до 700 руб. Это повышает доверие россиян к национальной валюте. Впрочем, и на недвижимости Морозов не стал бы ставить крест. «Население консервативно. А квартиру можно пощупать руками», – утверждает он. Заработать на рынке недвижимости вполне реально. Для этого надо приобрести жилье в строящемся доме. А после завершения строительства продать квартиру уже совсем за другие деньги. Перспективы драгоценных металлов, а значит, и металлических счетов для Морозова неочевидны. Есть мнение, что золото и другие драгметаллы продолжат дешеветь. И тогда этот инструмент для частных инвестиций теряет смысл. Однако есть и другая точка зрения, согласно которой спрос на золото ювелирной промышленности и стоматологии ближайшие годы будет опережать предложение, что предполагает рост цен на металл.

Читать полностью: www.irn.ru/articles/35890.html
 

Часто от трейдеров слышу очно и заочно что-то типа «задолюбала колбасня, куплю квартирку (три, пять) и буду сдавать. Неждвига всегда растет!». 
Часто такой взгляд практикуется и профессиональными участниками рынка. Так, есть так называемые паевые инвестиционные фонды недвижимости". Типа пайщик, сложив свои денежки с деньгами других пайщиков, купит при помощи управляющей компании классный торговый центр и сто квартирок — и будет жить припеваюче, складывая в карман прибыль от сдачи в аренду и от роста цены недвижимости.
 
Так вот, это неправда. Не бывать этому, по крайней мере до полного обнуления. Профи УК (в т.ч. Арсагера) делают заумную аналитику, куда включают аж денежный агрегат, в результате получается, что бетон у нас д.б. золотой, и уж точно в разы дороже европейского. А если рассмотреть цифирки рынка недвижимости, то получается очень тускло. Давайте посмотрим по Питеру.
 
Данные по 2007-му году из статьи о рынке недвижимости:
Основной товар петербургского рынка жилой недвижимости — это квартиры. В общую цифру — 1 771 869 штук — входит и такое «родимое пятно социализма», как помещения общежитий (всего 1731,9 тыс. кв.м жилой площади). Собственно квартир меньше — 1 755 310. Количественно преобладают «двушки» — 40,1%, на втором месте (30,1%) —трехкомнатные. Эти две основные категории примерно равны по площади и составляют 71,5% всего петербургского жилья. Четырех- и более комнатные — это всего 7% от общего числа петербургских квартир.

Если квартиры заселить равномерно, то есть «один человек — одна комната» (идеальный вариант, который удовлетворит подавляющую часть населения), получится, что существующий жилой фонд может поглотить 40,1%(1755310) * 2 + 30,1%(1755310) * 3 + 7%(1755310) * 4 + (100% — 40,1% — 30.1% — 7%)(1755310) * 1 = 1407758.62 + 1585044.93 + 491486.8 + 400210.68 = 3884501.03 ~= 3.9млн.чел.

 Попробуем осознать полученные данные.

1. Если построить жильё ещё для (5млн — 3.9млн) = 1.1млн. человек, то есть увеличить жилой фонд на 1.1 / 5 = 22% (от 104млн.м., приведённых в статье) = 23млн.м., то рынок недвижимости просто остановится — квартиры продавать будет некому.

2. Это статья за 2007г, а население за 2013. С тех пор уже введено 14млн.м (без 2013г.). Осталось 9млн.м. до полного насыщения рынка по приведённым условиям (человеку — по комнате). Это ввод за 3-4 года, один из них уже почти закончился, больше трети из этих 9млн. уже заложено и продаётся. Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.

( Читать дальше )

На определенные мысли меня навело вот это обсуждение:
smart-lab.ru/blog/ideas/122908.php
Топикстарте горестно восклицает «неужто народ не видит немеряной доходности паев Арсагеры?». Народ видит. О чем и напишу.
 
Сразу хочу сказать, что уважаю команду Арсагеры за недюжинный ум. Их посты часто умны и увлекательны, хотя не бесспорны. Если написанное мною кто-то может принять за личные претензии, то это неправильно. У меня ничего нет в Арсагере, и я не планировал так вкладывать деньги. Однако это отличный случай посмотреть, что такое инвестиционная компания с неплохим имиджем… в России.
Итак, собралась команда умных людей, решили помогать богатеньким буратинам вкладывать деньги в ценные бумаги и недвижимость. Опустим оценку стратегии их работы на ФР, рассмотрим пока работу с недвижимостью. Какие результаты достигнуты, что это стоило клиентам и какие перспективы ждут фонды под их управлением — вот что меня интересует.
Итак, смотрим.
ЗПИФ «Арсагера- жилые дома». Рентная недвижимость. Отчеты здесь:


( Читать дальше )